Abgabe der Grundsteuererklärung: Das ist bei gemeinnützigen Einrichtungen besonders

Im Zuge der Grundsteuerreform müssen alle Eigentümer von Immobilien und Erbbaurechten Feststellungserklärungen abgeben. Das gilt auch für gemeinnützige Einrichtungen. Wegen der für sie teilweise geltenden Steuerbefreiungen müssen sie aber Besonderheiten beachten.

Der gesetzgeberische Hintergrund

Nachdem das BVerf die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hatte, hat der Gesetzgeber eine Neubewertung auf den 01.01.2022 beschlossen. Die Feststellungserklärung dafür müssen alle Eigentümer und Erbbauberechtigten bis zum 31.01.2023 abgeben.

Das gilt auch, wenn eine Steuerbefreiung besteht. Auch steuerbegünstigte Körperschaften (also solche mit gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken) sind zur Abgabe verpflichtet.

Die Feststellung der neuen Grundsteuerwerte sämtlicher wirtschaftlicher Einheiten soll bis zum 31.12.2024 abgeschlossen sein. Auf deren Grundlage sollen dann die neuen Grundsteuerbescheide erlassen werden. Ab dem 01.01.2025 gilt dann die Grundsteuer in Höhe der erfolgten Neufestsetzung.

Die Grundlagen der Besteuerung

Besteuerungsgrundlage sind die Einheitswerte der Grundstücke oder Grundstücksteile. Wie bei der Gewerbesteuer wird die Besteuerungsgrundlage bei der Grundsteuer durch Anwendung einer Messzahl als Steuermessbetrag ermittelt. Der Grundsteuermessbetrag wird vom Finanzamt in einem Grundsteuermessbescheid, der den festgesetzten Grundsteuermessbetrag enthält, dem Steuerzahler und der hebeberechtigten Gemeinde zugestellt.

Die Gemeinde erteilt auf dieser Grundlage den eigentlichen Grundsteuerbescheid. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich dabei nach dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde.
Die Regelungen im Einzelnen sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, da die Bundesregelung nicht überall oder nur abgewandelt in das Landesrecht übernommen wurde.

Die Steuerbefreiung für gemeinnützige Einrichtungen

Von der Grundsteuer befreit ist der Grundbesitz von Einrichtungen, die der Satzung und ihrer tatsächlichen Geschäftsführung nach ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dienen und für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke benutzt wird nach § 3 Abs. 1 Nr. 3b Grundsteuergesetz (GrStG).

Die beiden Voraussetzungen für die Steuerbefreiung

Befreit sind – je nach Nutzung – nur (Teil-) Grundstücke, nicht die Einrichtung insgesamt. Es gibt also zwei Voraussetzungen für die Steuerbefreiung:
• Die Einrichtung muss als gemeinnützig anerkannt sein.
• Der Grundbesitz muss unmittelbar für einen bestimmten steuerbegünstigten Zweck genutzt werden.

Nicht vorausgesetzt ist, dass der Eigentümer die Immobilie selbst für einen gemeinnützigen Zweck nutzt.

Beispiel
Eine gemeinnützige Stiftung vermietet ein Pflegeheim an eine gGmbH zur Nutzung als Pflegeeinrichtung. Die Immobilie ist auch in diesem Fall steuerbefreit.

Die Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn die Nutzung nicht im steuerbegünstigen Bereich (ideeller Bereich oder Zweckbetrieb) erfolgt, also für steuerpflichtige wirtschaftliche Tätigkeiten (z. B. Gaststätten, Cafés) oder in der Vermögensverwaltung (langfristige Vermietung oder Verpachtung zur Nutzung für nicht begünstigte Zwecke).

Wohnraum ist nur im Sonderfall befreit

Grundsätzlich nicht befreit sind als Wohnraum genutzte Räume. Ausnahmen gelten nach § 5 Abs. 1 Nr. 2 GrStG u. a.
• für Wohnräume in Schülerheimen, Ausbildungs- und Erziehungsheimen,
• für Wohnräume, wenn der steuerbegünstigte Zweck nur durch deren Überlassung erreicht werden kann (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 GrStG). Das gilt insbesondere für Alten(pflege)heime oder Erholungsheime (Abschn. 27 Abs. 2 Grundsteuer-Richtlinien [GrStR]).

Die begünstigte Nutzung muss dabei eng mit dem Satzungszweck verbunden sein. Sie muss eine notwendige Voraussetzung für die Erreichung des begünstigten Zwecks darstellen.

Nutzung für begünstigte Zwecke

Das steuerbefreite Grundstück muss unmittelbar für einen bestimmten begünstigten Zweck genutzt werden. Das ist der Fall, wenn der Zweck auf dem Grundstück verfolgt wird. Es genügt aber auch, dass auf dem Grundstück nur eine Hilfstätigkeit zur Verwirklichung des begünstigten Zwecks ausgeübt wird, wenn diese dafür unentbehrlich ist.

Was gilt für Verwaltungs- und Unterrichtsräume?

Steuerfrei bleiben deshalb auch Verwaltungsräume in einem zur Erfüllung des begünstigten Zwecks erforderlichen Ausmaß (Abschn. 31 GrStR). Bei Sportvereinen sind auch Unterrichts- und Ausbildungsräume, Umkleide-, Bade- und ähnliche Räume begünstigt. Das Gleiche gilt für Unterkunfts- und Schutzhütten von Bergsteiger-, oder Ski- und Wandervereinen.

Wichtig
Nicht dazu gehören aber Räume, die überwiegend der Erholung und der Geselligkeit dienen. Vereinsheime sind also vielfach nur teilweise steuerbefreit.

Die Sonderregelung für nicht gemeinnützige Schulen und Kindergärten

Gesondert geregelt ist in § 4 Nr. 5 GrStG die Steuerbefreiung für Grundstücke, die für Zwecke der Wissenschaft, des Unterrichts und der Erziehung benutzt werden. Das betrifft aber nur nicht gemeinnützige Einrichtungen (z. B. Schulen und Kindergärten). Bei gemeinnützigen Trägern ist der Grundbesitz bereits nach § 3 Abs. 1 Nr. 3b GrStG befreit.

Die unmittelbare Benutzung für einen steuerbegünstigten Zweck beginnt in dem Zeitpunkt, in dem das Grundstück für diesen Zweck hergerichtet wird, also mit Baubeginn. Eine Unterbrechung durch Nutzung wegen Um- oder Neubaumaßnahmen berührt die die Steuerbefreiung nicht.

Das gilt bei gemischter Nutzung

Wird ein Grundstück gemischt genutzt, muss es gemäß der Nutzung aufgeteilt werden. Das geschieht schon bei der Einheitsbewertung des Grundbesitzes, also mit der jetzt anstehenden Erklärung. Die Aufteilung erfolgt dabei nach Möglichkeit nach Raumeinheiten (Einzelräume).

Beispiel
Eine Sporthalle enthält auch eine Gaststätte. Zum steuerbefreiten Teil gehören dann neben den Hallenflächen z. B. auch Umkleideräume, Duschen und Technikräume. Zu den nicht begünstigten Flächen zählen neben dem eigentlichen Gastraum auch Lager- und Kühlräume, Küche oder Toiletten, die nur von Besuchern der Gaststätte genutzt werden.

PRAXISTIPP
Gemeinnützige Organisationen sollten einen Raumplan erstellen, dem sie dem Finanzamt bei Bedarf vorlegen können. Darin müssen sie die verschiedenen Nutzungen der Räume kenntlich machen. Ist eine räumliche Aufteilung nicht möglich, kommt es darauf an, ob die Raumeinheiten überwiegend für steuerbegünstigte oder nichtsteuerbegünstigte Zwecken genutzt werden.

Dabei spielt es keine Rolle, ob die Benutzung gleichzeitig nebeneinander oder zeitlich hintereinander erfolgt (Abschn. 32 GrStR).

Beispiel
Eine Sporthalle wird überwiegend für den eigenen (Amateur-)Sportbetrieb genutzt. Zeitweilig wird sie für nicht begünstigte Zwecke vermietet.

Folge: Weil die Halle überwiegend für begünstigte Zwecke genutzt wird, bleibt sie bei der Grundsteuer außer Ansatz.

Wichtig
Entscheidend für die Anwendung der Befreiungsvorschriften sind die Verhältnisse zu Beginn des jeweiligen Kalenderjahres. Zur Klärung der Frage, ob die steuerbegünstigte Benutzung zeitlich überwiegt, gelten die Verhältnisse aus dem Vorjahr (Abschn. 33 GrStR).

Verfahren der Steuerbefreiung

Grundlage für die Steuerbefreiung ist ein aktueller Freistellungsbescheid (Abschn. 12 Abs. 2 GrStR). Über eine Steuerbefreiung entscheidet das Finanzamt im Rahmen des Grundsteuermessbetragsverfahrens.

Liegen die Befreiungsvoraussetzungen vor, sollten die Einrichtungen unbedingt einen entsprechenden Befreiungsantrag beim Finanzamt stellen. Das geschieht über die jetzt fällige Hauptfeststellung mit Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts

Eine rückwirkende Befreiung von der Grundsteuerpflicht ist nur möglich, wenn zu dem Zeitpunkt, für den die Befreiung beantragt wird, noch keine bestandskräftige Festsetzung eines Grundsteuermessbetrags vorliegt und die Festsetzungsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Ausfüllen der Erklärung

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts muss elektronisch ans Finanzamt übermittelt werden. Im ELSTER-Portal gibt es dafür entsprechende Formulare. Wegen der teils unterschiedlichen Landesregelungen gibt es für Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen unterschiedliche Formulare. Mit Ausnahme von Baden-Württemberg werden aber die gleichen Anlagen beigefügt.

Die erforderlichen Daten

In der Steuererklärung muss jedes Grundstück einzeln eingetragen werden. Dazu werden folgende Einzelangaben benötigt:
• Größe des Grundstücks bzw. der Nutzfläche
• Grundbuchblattnummer (falls zur Hand), Gemarkung, Flur, Flurstück
• Bei Eigentumswohnungen: Miteigentumsanteil am Grundstück
• Steuernummer/Aktenzeichen des Grundstücks
• Genaues Baujahr des Gebäudes (ab einem Baujahr von 1949)
• Wohnfläche
• Anzahl der Garagenstellplätze
• Kontaktdaten der Eigentümer und deren Anteile am Eigentum
• Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ein Hilfswert bei der Wertermittlung für Immobilien. Er wird pro Quadratmeter unbebauten Bodens angegeben. Er ist bundeseinheitlich über das Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland (www.bodenrichtwerte-boris.de) abrufbar. Entsprechende Informationen bieten aber auch die einzelnen Städte und Kreise an.

Die Formulare

Neben dem Hauptvordruck (GW1) ist in jedem Fall die „Anlage Grundstück“ (GW2) erforderlich. Die besonderen Anlagen für die Land- und Forstwirtschaft (GW3 und GW3A) werden für Vereine nur ausnahmsweise von Bedeutung sein.

Der Hauptvordruck

In Zeile 4 wird bei „Grund der Feststellung“ „Hauptfeststellung“ ausgewählt. Die Angaben für jedes einzelne Grundstück werden in Zeile9ff gemacht. In Zeile 31 wird angekreuzt, ob der Grundbesitz ganz oder teilweise von einem begünstigten Rechtsträger oder für steuerbegünstigte Zwecke verwendet wird.

Anlage Grundstück (GW2)

Hier werden Angaben zu allen Grundstücken gemacht, die sich im Eigentum des Vereins befinden. Unterschieden wird dabei nach Wohngrundstücken und Nichtwohngrundstücken. Für die Steuerbefreiung kommen zwei Fälle in Frage:
• Verwendung des gesamten Grundbesitzes für steuerbegünstigte Zwecke (Zeile 3)
• Verwendung eines räumlich nicht abgrenzbaren Teils des Grundbesitzes für steuerbegünstigte Zwecke (Zeile 11)

Zeile 3

Hier greift für gemeinnützige Einrichtungen regelmäßig Nr. 3 (Grundbesitz, der von einer inländischen juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einer inländischen Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse, die nach der Satzung, dem Stiftungsgeschäft oder der sonstigen Verfassung und nach ihrer tatsächlichen Geschäftsführung ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dient, für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke benutzt wird).

Angegeben werden Grundstücke und Grundstückteile, die ausschließlich für steuerbegünstigte Zwecke genutzt werden. Die jeweiligen Flächen werden in Zeile 10 eingetragen. Werden Teile des gleichen Grundstücks oder Gebäudes unterschiedlich genutzt (steuerbefreit und nicht steuerbefreit), wird die Steuerbefreiung nur für die entsprechenden anteiligen Fläche hinzugefügt.

PRAXISTIPP
Die Befreiung nach § 4 Nr. 5 GrStG ist nur für private Schulen, Kindergärten und Forschungseinrichtungen von Bedeutung, die nicht gemeinnützig sind. Gemeinnützige Einrichtungen kreuzen also grundsätzlich Nr. 3 an.

Zeile 11ff
Hier werden räumlich nicht abgrenzbare Teile des Grundbesitzes eingetragen, die der Verein für steuerbegünstigte Zwecke verwendet. Begünstigt sind nur Flächen, bei denen die Nutzung zu steuerbegünstigten Zwecken überwiegt.

Angaben bei Wohngrundstücken zum Ertragswert (Zeilen 8ff)
Hier werden zunächst Angaben zu den Grundstücken gemacht. Es muss das Baujahr und das Jahr der Kernsanierung angegeben werden, wenn ein Gebäude ab 1949 bezugsfertig war. Für ältere Gebäude wird lediglich angekreuzt „Das Gebäude war vor 1949 erstmalig bezugsfertig“.

Getrennt erfasst werden Wohnungen unter 60 m², von 60 m² bis unter 100 m² und ab 100 m². Die Steuerbefreiungen werden jeweils getrennt eingegeben. Dabei kann eine Wohneinheit, wenn sie unterschiedlich genutzte Räume umfasst, auch mehrere Steuerbefreiungen haben.
Angegeben wird dort
• die Bezeichnung der Fläche
• die steuerfreie Fläche und
• die Nutzungsart (Nr. 3).

Garagen- und Tiefgaragenstellplätze werden in Zeile 10 (ebenfalls mit eventuellen Steuerbefreiungen) getrennt erfasst.

Nichtwohngrundstücke zum Sachwert

Analog erfasst werden Nichtwohngrundstücke. Hier wird für jedes Grundstück ein Eintrag gemacht (Gebäude/Gebäudeteil hinzufügen). Für jedes Gebäude und jeden Gebäudeteil werden die Steuerbefreiungen getrennt eingegeben.

Hier wird zunächst in Zeile 21 jeweils eine Lageplan-(Nummer) eingetragen, die auf einen Gebäude-oder Lageplan verweist, den der Verein selbst erstellt; dazu die Gebäudeart (z. B. Bürogebäude oder Sporthallen). Da jeweils nur eine Gebäudeart ausgewählt werden kann, müssen unterschiedliche genutzte Teile eines Gebäudes getrennt erfasst werden. Auch hier werden die begünstigte Fläche und die Nutzungsart (bei Gemeinnützigkeit Nr. 3) angegeben.

PRAXISTIPP
Der Bereich „Steuervergünstigungen“ betrifft eine nach § 15 GrStG erniedrigte Steuermesszahl und spielt für gemeinnützige Einrichtungen in der Regel keine spezielle Rolle.

 

Ihr Team Steuerberatung Sachse

Quelle: IWW VBM Vereinsbrief 04-2022

 

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